Tras el fin del PROCREAR, el Gobierno implementa hipotecas divisibles: de qué se tratan

El gobierno de Javier Milei oficializó este miércoles el fin del programa Procrear que permitió a miles de argentinos acceder a su primera vivienda y alcanzar así el sueño de la casa propia. En su lugar, habilitó la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo.

Así quedó plasmado en los Decretos 1017/2024 y 1018/2024 publicados hoy en el Boletín Oficial con las firmas del mandatario libertario y de todos los integrantes de su Gabinete.

¿Qué son las hipotecas divisibles?

El Decreto 1017/2024 establece nuevos tipos de hipotecas y facilita el acceso a créditos hipotecarios UVA para quienes desean invertir en viviendas. Entre los principales cambios, se destacan:

• Hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: permite a cada comprador asumir su propia deuda individualmente cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Esta modalidad aplica a proyectos sujetos a propiedad horizontal o subdivisiones, permitiendo que la deuda se divida de acuerdo con cada unidad o lote adquirido.
• Hipotecas sobre el derecho real de superficie: habilita el uso del derecho real de superficie como garantía hipotecaria. Esto significa que quienes posean un derecho a construir sobre un terreno ajeno podrán utilizar ese derecho como garantía, facilitando el financiamiento para proyectos habitacionales y de construcción.
• Registro de boletos de compraventa: se podrán registrar boletos de compraventa de unidades futuras, como aquellos que aún no están construidos. Esta medida aporta seguridad jurídica a las preventas de unidades inmobiliarias, ya que el registro brindará publicidad y respaldo legal a estos contratos, protegiendo los derechos de los compradores.
• Seguro facultativo para proyectos en construcción: hace optativo el seguro para contratos de prehorizontalidad. Con esta disposición, quienes adquieran unidades en construcción pueden optar por contratar el seguro o no, lo que permite mayor flexibilidad y autonomía a las partes en cada contrato.

En el artículo 2 del decreto, se establece que el acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
• Se tendrá que contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto
• Debe haber conformidad de las partes para que concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.
• Al dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá transferirse a los respectivos adquirentes, quienes asumirán el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional.

El decreto señala la importancia del crédito hipotecario para mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y apoyar la reactivación económica. Argumenta que el mercado inmobiliario requiere un entorno de estabilidad macroeconómica, como el descenso de la inflación y la mejora en los salarios reales. Además, se resalta el déficit de viviendas hipotecables, que afecta el acceso al financiamiento para obras futuras.

Entre 2012 y 2015, durante el gobierno de Cristina Kirchner, se construyeron casi 120 mil viviendas entre créditos individuales para la construcción y desarrollos urbanísticos impulsados por el Estado. Entre abril de 2021 y agosto de 2023, el Procrear II permitió 65 mil créditos para construcción de viviendas, y se terminó el 83% de las viviendas de los créditos para la construcción.

El Programa abarcaba también el acceso gratuito a prototipos de vivienda que los beneficiarios -elegidos por sorteo tras una preinscripción para la cual debían cumplir con una serie de requisitos- podían usar gratuitamente. Algunos de esos modelos habían resultado ganadores del Concurso de Proyectos Habitacionales organizado entre el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat y el Colegio de Arquitectos.

Eran créditos que tenían una cobrabilidad casi total, y que, apuntó el ex secretario de Desarrollo Territorial, Luciano Scatolini, "no sólo daba respuestas en un contexto de necesidad de acceso a la vivienda, o de mejorarlas o ampliarlas, sino también como fuente de trabajo, inclusión, planificación urbana, el dinamismo de pueblos y ciudades donde es necesario arraigar a su población garantizándole el derecho a la vivienda".